Кризис, как известно, время возможностей, одной из которых является открытие своего бизнеса. Если вам нужны для этого коммерческие площади, то самое время присмотреться к нежилым помещениям на первых этажах , поскольку аренда здесь дешевле, чем в торговых или бизнес-центрах. Портал сайт решил выяснить у экспертов, как избежать ошибок при выборе помещений для малого бизнеса на территории ЖК.
Что не запрещено, то разрешено
Начнем с того, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа - (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории ЖК запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Вы не сможете торговать в ЖК химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой, но и продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв. метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.
Времена, когда рынок был растущим с ненасыщенным покупательским спросом, как известно, давно прошли. Соответственно, чтобы не вылететь в трубу, нужен четкий бизнес-план и маркетинговые исследования. «Со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться, - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Например, в первые несколько лет после сдачи новостройки, пока идет активное заселение, востребованы салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом комплексе. На его место приходят кафе, развивающие центры, детские магазины и прочее».
С Марией Литинецкой согласен и генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец: «На этапе заселения дома я советую открыть магазин строительных материалов. Ремонт - не простое дело, в котором постоянно требуется что-то докупать. Также в новостройках стоит открывать в первую очередь продуктовые магазины, службы быта. Во вторую - парикмахерские, салоны красоты, туристические компании».
Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко советует ориентироваться на следующие цифры: на 5000 жителей востребованы будут от 3 до 6 продовольственных магазинов, 5-6 салонов красоты/парикмахерских, 2-3 медицинские организации (включая стоматологии), 2-3 образовательных организации, 1-2 магазина детских товаров, банковское отделение, одна аптека.
Коммерческие помещения от 5 кв. метров!
Стоит учитывать, что арендатор помещений стрит-ритейла, встроенных в жилые комплексы, не редко должен соотносить концепцию своего бизнеса не только с российским законодательством, но и с собственником помещения, то есть девелопером. Некоторые крупные застройщики даже говорят, что ни при каких условиях не будут продавать нежилые помещения в своих ЖК, чтобы иметь возможность контролировать наличие инфраструктуры в своих объектах.
Собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев отмечает, что девелоперы стремятся руководствоваться рыночными принципами при проектировании коммерческих помещений в жилых проектах. Существует отработанный инструментарий исследований целевой аудитории, конкурентного окружения и т.п., на основании чего застройщик и принимает решение о целесообразности включения в проект тех или иных функций в тех или иных объемах. Однако эксперт тут же оговаривается - «это идеал, а в реальности бывают случаи серьезных расхождений плана с результатами - как из-за ошибок, допущенных при анализе, так и по причине изменения экономической конъюнктуры. В частности, многие московские микрорайоны из числа новых испытывают серьезные сложности с заполняемостью таких коммерческих помещений. Причина часто кроется в формальном подходе к изучению потребностей как самих жителей, так и арендаторов каждого конкретного профиля (магазинам с товарами повседневного спроса нужны помещения с одними характеристиками, медицинским центрам — с другими, кафе и ресторанам — с третьими и т.п.)». По словам Андрея Ковалева, не редко в проект закладываются, скорее, некие абстрактные «рабочие места», чем площади с конкретными функциями, рассчитанными исходя из состава и потребностей будущих жителей.
Однако кризис и рост уровня вакантных площадей заставляет и девелоперов жилой недвижимости, и собственников торговых и бизнес-центров быть лояльнее и проявлять гибкость. Руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Мортон» Юлия Королева отмечает, что ГК «Мортон» старается учитывать все пожелания и технические требования будущих арендаторов еще на этапе проектирования строительства, а также может предложить различные форматы коммерческих помещений, например, с площадью 5 кв. метров.
На самом деле идти навстречу арендатору выгодно самому девелоперу. «Торгово-сервисная инфраструктура в жилых комплексах - достаточно сильный инструмент, с помощью которого девелопер может, во-первых, создать дополнительный эффективный инструмент для продаж жилья; во-вторых, улучшить имидж проекта с точки зрения комфорта и удобства его будущих жителей; в-третьих, сформировать дополнительный денежный поток», - резюмирует директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина.
Скажи мне, кто твой сосед, и я скажу, что будет с твоим бизнесом
Будущий арендатор вправе знать о планах девелопера, даже если они ему и не понравятся. Не получится ли так, что, запустив продуктовый магазин, владелец малого бизнеса через полгода обнаружит на территории жилого комплекса в 100 метрах от себя конкурента?
Еще одно правило, которым не стоит пренебрегать - инфраструктура ЖК, расположенного рядом с крупным торгово-развлекательным центром, может и должна быть скромнее, чем в аналогичном проекте, где до ближайшего крупного ТЦ нужно добираться более 10-15 минут, говорит Полина Жилкина.
Но есть и другие подводные камни, о которых рассказывает Александр Зубец. Разумеется, важную роль для продуктового магазина играет месторасположение. «Идеально, если оно будет находиться на «первой линии», то есть максимально близко к основным потокам людей, - говорит эксперт. - При этом стоит обратиться к застройщику и попросить план развития территории комплекса. Ведь абсолютно не факт, что если сегодня магазин располагается на основной дороге, то через два года, когда микрорайон может быть полностью застроен, эта же дорога не окажется второстепенной и не такой проходной». Мария Литинецкая также советует провести мониторинг окрестностей: «При выборе помещения для коммерческого использования стоит обратить внимание на близлежащие объекты. К примеру, рядом с детским садом будет уместным организовать какой-либо развивающий кружок. Поблизости от поликлиники удачно расположится аптека. Если это автомойка, то стоит открывать ее на въезде в жилой комплекс или рядом с паркингом».
Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание при выборе помещения, это огороженность или не огороженность жилого комплекса. Огороженная территория - очень серьезный ограничивающий фактор для потенциальных арендаторов коммерческих площадей, уверена Полина Жилкина. В меньшей степени это касается «целевого» посещения (салоны красоты, медицинские клиники, фитнес-клубы), но для магазинов, кафе и мелких предприятий услуг огороженная территория может значительно ухудшить показатели по посещаемости и, соответственно, выручке.
Впрочем, застройщики могут учитывать с одной стороны пожелания будущих новоселов жить на закрытой от посторонних территории, а с другой - обеспечить арендаторам коммерческих площадей в своих ЖК привлечение «внешнего» спроса. «Если территория ЖК огорожена, предусмотрено два входа - со двора и с внешней стороны, с дороги и улицы, - говорит Юлия Королева. - При этом мы всегда учитываем, чтобы погрузочно-разгрузочные зоны магазинов и прочие необходимые технические помещения располагались на территории комплекса без ущерба для жителей».
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева отмечает, что уменьшение трафика за счет огороженности территории не является помехой для организации представительского офиса компании, шоу-рума, медицинских и детских учреждений. Более того, изоляция может стать дополнительным бонусом, джокером. «На рентабельности бизнеса салонов красоты, парикмахерских, детских студий огороженность территории сильно не отразится, - говорит Оксана Моисеева. - А в сегментах премиум-класса данных направлений огороженная территория будет даже плюсом».
Но в целом закрытость территории, как правило, снижает на несколько процентов арендные ставки на коммерческие площади первых этажей ЖК по сравнению с аналогичными предложениями на «открытой местности». Арендные ставки зависят от месторасположения, района и формата жилого комплекса. «Для спального района ставки находятся на уровне 10 - 15 тыс. рублей за кв. метр в год, для помещений в центре колеблются в диапазоне 30 - 65 тыс. рублей за кв. метр в год», - говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. Эксперт, кстати, весьма категорично высказывается об открытии бизнеса на территории жилых комплексов: «Начинающему предпринимателю без опыта работы лучше не открывать бизнес в помещениях в жилом комплексе, а искать объекты в сформированной зоне ритейла, где действует синергетический эффект».
Конкуренты здесь не ходят
Контраргумент по отношению к словам Лены Серенко высказывает Александр Зубец, отмечая, что в условиях ЖК предприниматель может стать единственным, кто предлагает востребованную жильцами услугу, за которой в противном случае им пришлось бы проделать определенный путь, в том числе на машине или общественном транспорте. В частности, он говорит, что из-за технических сложностей размещения на первых этажах жилых домов кафе и ресторанов (установка вентиляции, организация кухни, хранение продуктов), открыв кафе на первом этаже, вы еще долго можете быть вне конкуренции. Но, как говорится, каждый выбирает по себе - фудкорт или отдельно размещенное кафе с отсутствием конкурентов на расстоянии пушечного выстрела.
В любом случае, как уточняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, при выборе помещения необходимо обратить внимание на особенности своего бизнеса, целевую аудиторию, понять, нужна ли загрузка или большая витрина, позволяет ли помещение осуществить оптимальную планировку, расстановку оборудования, мебели и т.д. Тем более что, очевидно, выбирать помещения в 2016 году будет из чего.
В 2016 году мы увидим увеличение вакантных площадей, - уверен Александр Зубец. - Экономический кризис отнюдь не способствует открытию нового бизнеса. Вероятно, некоторые предприниматели будут вынуждены свернуть бизнес и прекратить аренду. В совокупности с появлением новых вакантных площадей от застройщиков все это повысит конкуренцию среди арендодателей. В итоги ставки могут скорректироваться в меньшую сторону». С экспертом согласна и Лена Серенко: «Уровень вакантных площадей определенно будет увеличиваться, что связано со спадом в сфере торговли из-за уменьшения покупательской способности населения». Эксперт отмечает, что арендные ставки продолжают снижаться, но уже не так ощутимо, как в 2015 году. В среднем дисконт составляет не более 10-15%.
Елизавета Гудзь ожидает, что в 2016 году будут продолжаться тренды предыдущего года: изменение потребительского поведения, миграция арендаторов в более удобные локации, которые ранее были «не по карману», перезаключение договоров на более привлекательных условиях - то есть рынок продолжит искать равновесное состояние.
При таких прогнозах наиболее оптимистичным выглядит весьма осторожное высказывание Юрия Тараненко: «Уровень вакансии в сегменте, вероятнее всего, останется высоким в 2016 году. Хотя в целом его развитие продолжится за счет открытия новых предприятий общепита и продуктовых магазинов разного формата: кофеен, магазинов, торгующих алкоголем, продовольственными товарами; аптек и так далее».
В этой статье мы рассмотрим основные бизнес-идеи в спальном районе.
Под спальными районами принято понимать городские кварталы, которые расположены на окраинах. Уровень деловой активности там, как правило, низкий. Но и там можно применить некоторые business ideas. Однако крайне важно знать основные повседневные потребности местного контингента, а также продумать стратегию бизнеса.
Идеи для малого бизнеса в спальных районах, пользующиеся наибольшим спросом
Предлагаем Вам список (каталог) наиболее популярных на текущий момент идей для бизнеса в спальном квартале:
- продуктовый минимаркет;
- хозтоварный киоск;
- аптека;
- дискотека;
- театральная студия;
- комиссионный магазин.
Продуктовый минимаркет будет обладать огромным спросом у жителей спальной части города, потому как необходимость ездить в центральный район отпадет автоматически. Поэтому данной идее рекомендуется уделить повышенное внимание.
Хозтоварный киоск позволяет привлечь постоянных покупателей.
Аптечный пункт на окраине - достаточно прибыльное дело, хотя его организация и требует прохождения многочисленных инстанций.
Для открытия дискотеки Вам нужно будет подобрать просторное помещение. Также не лишним будет нанять на работу профессионального диджея.
Многие родители любят отдавать детей в театральную студию.
Комиссионный магазин будет обладать большой актуальностью для тех, у кого есть дети, но кто не в состоянии позволить себе регулярное приобретение новой одежды для них.
Бизнес в спальном районе - это прекрасный старт для начинающего предпринимателя и не менее привлекательная перспектива развития для состоявшегося предприятия.
Уже сегодня в жилом районе «Новые Островцы» для вашего бизнеса созданы все необходимые условия.
Какой бизнес открыть в спальном районе? Этот вопрос далеко не праздный. Дело в том, что современные новостройки уже имеют всю необходимую инфраструктуру, а строительство даже небольшого павильона может вылиться в кругленькую сумму. Очень часто высокая стоимость земельных участков и многочисленные бюрократические препоны сводят на нет любые усилия предпринимателей, и вопрос «какой бизнес открыть в спальном районе» оказывается неактуальным.
В жилом районе «Новые Островцы» всё иначе. Еще на стадии проектирования здесь были учтены перспективы развития частного бизнеса и предусмотрены нежилые помещения площадью от 30 до 140 кв. метров. Все эти помещения расположены на первых этажах жилых зданий и оборудованы отдельными входами, что особенно удобно для жителей домов и предпринимателей. Прекрасно развитая транспортная инфраструктура, близость крупных поставщиков и большое количество жителей микрорайона - важнейшие преимущества. Благодаря им бизнес в спальном районе «Новые Островцы» привлекает не только начинающих, но и состоявшихся предпринимателей.
Необходимо отметить, что коммерческая недвижимость в Новых Островцах продается в собственность, и это исключает конфликт коммерческих интересов предпринимателей и арендодателей. В таких условиях бизнес в спальном районе становится менее рискованным. Кроме того, сейчас проводится акция, и стоимость нежилых помещений снижена на 25 %. Это делает бизнес в спальном районе «Новые Островцы» более привлекательным.
Однозначного ответа на вопрос «какой бизнес открыть в спальном районе» не существует. Мы рассмотрим разные варианты и приведем аргументы «за» и «против».
Торговый бизнес в спальном районе - это одно из наиболее простых и выгодных направлений предпринимательской деятельности. Наличие в районе крупных торговых центров не должно смущать: небольшие магазины, расположенные в шаговой доступности, не боятся конкуренции со стороны супермаркетов.
Поездки в гиперцентры совершаются нечасто, обычно раз в неделю. Цель таких поездок - купить продукты с большим сроком хранения, впрок. А как быть с такими продуктами, как молоко, хлеб, кондитерские изделия и т. п.? Они нужны каждый день, и всегда должны быть свежими. Не ехать же в конце рабочего дня в гипермаркет за одним пакетом молока! Вот тут-то и выручает малый бизнес в спальном районе: небольшой продуктовый магазин может располагаться либо в вашем доме, либо неподалеку.
Как правило, такие магазины открываются рано, а закрываются поздно, поэтому у жителей окрестных домов всегда есть возможность купить свежую выпечку на завтрак, или, например, пачку пельменей на ужин.
Следует отметить, что продавцы небольших магазинов знают жителей в лицо и быстро запоминают их вкусы и предпочтения. Постоянные покупатели знают, что нужный товар всегда ждет их в соседнем магазине, и никогда не пойдут в супермаркет, даже если цены там немного ниже.
Близкое расположение и доступность магазина, высокое качество товара, возможность перекинуться парой слов с хорошо знакомым продавцом - вот главные преимущества и гарантия стабильного дохода бизнеса в спальном районе.
Торговый бизнес в спальном районе. Аргументы «за»:
Для совершения небольших ежедневных покупок небольшие магазины в шаговой доступности - вне конкуренции. Здесь приобретаются продукты для приготовления завтрака и ужина на скорую руку, хлеб, молоко, масло и т. п.;
Продуктовые магазины имеют наиболее стабильный доход. Их посещают в любую погоду и в любое время года;
Продавцы небольших магазинов и жители близлежащих домов, как правило, знакомы. Это является гарантией высокого качества товаров и хорошего обслуживания;
Если магазины располагаются на первых этажах жилых домов, бизнес в спальном районе особенно привлекателен и перспективен.
Аргументы «против»:
Аргументов против торгового бизнеса практически нет, но существуют группы товаров сезонного потребления. Так, например, основные продажи пива приходятся на теплое время года, а цветы приобретаются в основном к праздникам.
Безусловно, плохое обслуживание и некачественные товары приведут бизнес в спальном районе к банкротству, но виноват в этом будет сам предприниматель.
Чтобы ответить на вопрос «какой бизнес открыть в спальном районе» необходимо хорошо изучить его инфраструктуру и провести маркетинговые исследования. При этом необходимо:
Нанести на карту района существующие торговые точки и указать их специализацию;
Отметить на карте основные маршруты передвижения транспорта и пешеходов, указать остановки общественного транспорта - это поможет выбрать наиболее оптимальное место для открытия бизнеса. Полезно ознакомиться с планом развития района, т. к. через несколько лет основные маршруты передвижения транспорта и пешеходов могут измениться;
Выяснить, какие группы товары не представлены в районе, и как далеко за ними приходится ездить.
Ассортимент магазинов должен учитывать потребности жителей района в мелочах разного рода. Так, например, в хозяйственных магазинах должны продаваться электрические лампы, комплекты для ремонта сантехники, инструмент, крепёж, канцелярские товары и т. д., а в продуктовых магазинах обязательно должны быть и молочные продукты, хлебобулочные и макаронные изделия, крупы, чай, кофе, сахар и т. д.
Традиционные виды бизнеса в спальном районе:
Торговля продуктами питания;
Торговля хозяйственными товарами первой необходимости;
Продажа разливного пива;
Торговля цветами;
Мастерские по ремонту одежды и обуви;
Частные швейные ателье;
Мастерские по ремонту телефонов, компьютеров и бытовой техники;
Парикмахерские.
Открывая бизнес в спальном районе можно ориентироваться на следующие цифры: на 10 000 должно приходится 5-10 небольших продуктовых магазинов, 5-10 парикмахерских, 3-5 медицинских организаций, 2-3 аптеки.
Если вы планируете открыть бизнес в спальном районе города, неподалеку от места проживания, основной акцент делайте на расположении торговой точки. Представьте себя на месте потенциального покупателя, чтобы оценить потребность населения района в товарах или услугах.
Даже небольшой торговый павильон при удачном расположении может стать прибыльным проектом. Однако перед тем как открыть бизнес, важно обдумать нюансы будущей деятельности.
Бизнес в спальном районе города:
что открыть неподалеку от дома?
В развивающихся городах есть целые районы, застроенные многоэтажными жилыми домами, в которых практически отсутствует инфраструктура. А ведь такое место – источник потенциальных доходов. К тому же, чтобы запустить торговую точку в спальном районе, не требуется больших финансовых вложений, особенно если разобраться, на какой товар или услуги есть спрос на данной территории.
Чтобы раскрутить бизнес в густонаселенном районе города, владельцу не понадобится прикладывать серьезных усилий – достаточно лишь продавать качественные товары по ценам не выше рыночных, оказывать услуги на высоком уровне и нанять харизматичного продавца, к которому покупатели будут возвращаться снова и снова.
Постарайтесь найти время на просмотр вот этого интересного видео:
Особенности предпринимательства в спальных микрорайонах
Выручка у магазинчика в спальном районе города напрямую зависит от попадания в поток, когда жители либо идут на работу, либо возвращаются домой. Эту особенность важно учитывать при составлении графика.
Стоит знать. Магазин одежды (мужской, женской, детской) как бизнес для жилого микрорайона уже не актуален. Дело в том, что покупатели предпочитают одеваться в крупных торговых центрах, поэтому посещаемость таких торговых точек небольшая, а рентабельность – низкая.
Основной акцент при ведении бизнеса лучше сделать на товарах первой необходимости, т.е. открыть или продавать:
- продукты питания с длительным сроком хранения;
- очищенную воду для питья и приготовления пищи;
- фаст-фуд, выпечку, чай, кофе, пиццу, суши и пр.;
- ремонтировать одежду, обувь, зонты, часы, изготавливать ключи и т.д.
Совет. Если неподалеку открыты 1-2 крупных сетевых магазина, а вы нашли помещение ближе к жилым домам, смело запускайте продуктовую торговлю.
Продуктовый магазин: особенности работы
Продукты питания имеют срок годности, поэтому быстро портятся или расходуются. Ускоренный ритм городов-мегаполисов даже в спальных микрорайонах не всегда позволяет жителям посещать крупные торговые центры – многим проще зайти в павильон около дома за вещами первой необходимости. Выбирайте «проходимые» пути, ведите правильную ассортиментную и ценовую политику, после чего прибыль не заставит себя ждать.
Рассмотрим подробнее специфику бизнеса для спального района:
- продуманный ассортимент . В ближайшие магазины не ходят с целью затариться продуктами на неделю. Наоборот, в большом городе рядом с домом покупают продукты «к чаю», готовые закуски, напитки, вкусности. Этот нюанс важно учесть прежде, чем открыть продуктовую палатку.
- долгий рабочий день . График работы павильона должен быть составлен с учетом охвата основных потоков населения. Желательно, чтобы в спальном районе точку удавалось открыть пораньше, а закрывать после 21-00.
- доброжелательное обслуживание . Личность продавца способна продать любой товар. Как известно, люди покупают у людей — негативный продавец отвадит больше покупателей, чем привлечет, и наоборот;
- недорогая аренда . Обращайте внимание на помещения, расположенные на первых этажах жилых комплексов спальных районов. Так вы сможете заинтересовать товаром жителей нескольких близлежащих домов.
Виды предпринимательской деятельности во дворах многоэтажек
Рассмотрим подробнее, какой бизнес открыть в спальном районе большого города, где проживают 20-50 тыс. человек.
При выборе вида бизнеса и открытия магазина могут быть полезны следующие статьи:
- Как открыть магазин бытовой химии:
- Стандарты внешнего вида продавца:
- Стоит ли покупать франшизу:
Торговля одеждой и техникой, как правило, не приносят ожидаемой прибыли, так как предприниматель не сможет конкурировать с крупными брендами. Точки по продаже детских товаров будут востребованы лишь при отсутствии неподалеку торговых центров. А вот продуктовый или кондитерский магазин со всякими вкусностями быстро завоюет сердца покупателей спального микрорайона.