Основные подходы к оценке бизнеса. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке Методы определения стоимости компании затратный сравнительный доходный

Я мог бы купить это, но по разумной цене.

Вы уже знаете, как и где можно обнаружить удачную сделку и как вести переговоры о покупке. Теперь узнаете, как можно правильно оценить объект, который вы намерены приобрести. Мы начнем с обсуждения рыночной стоимости, а затем расскажем о других способах оценки, на которые можно будет опереться для принятия правильного решения.

Несмотря на то что рыночная цена объекта никогда не должна служить единственным основанием для принятия решения, она все же является одной из базовых точек отсчета. Чтобы оценить стоимость многоквартирного дома, особняка или кондоминиума, большинство арендодателей, инвесторов и оценщиков использует форму, аналогичную той, что показана на рис. 14.1.

Два основных ипотечных кредитора Соединенных Штатов, Freddie Mac и Fannie May , одобрили данную форму и рекомендовали ее к широкому применению. Арендодатели и инвесторы других стран также следуют аналогичному процессу оценки. Неважно, где именно располагается недвижимость, — принципы рыночной оценки остаются неизменными.

Сейчас мы пройдемся через все главные разделы этой оценочной формы.

Слово предостережения

Предостережение: слишком многие арендодатели, инвесторы и покупатели домов воспринимают данную оценку как окончательный результат. Но все оценки стоимости не более достоверны, чем факты, на которые они опираются, и не более справедливы, чем заключения, которые делаются на основе этих фактов. К сожалению, опыт показывает, что оценщики часто ошибаются как в самих фактах, так и в их интерпретации.

Независимо от того, производите ли вы собственную оценку или пользуетесь результатами оценщика, критически анализируйте все входящие данные и все выводы и заключения, которые делаются на основе этих данных.

Стандартный акт оценки недвижимости

Данная форма предназначена для оценки особняков или особняков со вспомогательными постройками, включая объекты, входящие в планируемую застройку (ПЗ). Данная форма не предназначена для оценки домов заводской сборки либо квартир, входящих в кондоминиумы или кооперативы.

Данный акт оценки недвижимости предполагает: конкретный объем работ, выполненных оценщиком, предназначение акта, пользователя акта, определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификацию оценщика. Во все перечисленные пункты запрещается вносить какие-либо дополнения или исправления. Оценщик может расширить объем выполненных работ, проведя дополнительные исследования. Сертификация оценщика также не допускает каких-либо дополнений или исправлений. Тем не менее разрешаются дополнительные сертификации, требуемые законодательством либо касающиеся членства оценщика в организации, занимающейся оценкой недвижимости.

Объем работ. Объем работ оценщика определяется сложностью оценочного заявления и требованиями данной формы. Сюда входит определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификация оценщика. Оценщик обязан, как минимум: 1) провести полное визуальное исследование оцениваемого объекта как внутри, так и снаружи; 2) провести инспекцию района; 3) провести инспекцию каждого из сравниваемых объектов, по меньшей мере, осмотрев их с улицы; 4) исследовать, проверить и проанализировать все данные, полученные из надежных общественных и частных источников; 5) привести в данном отчете итоги своего анализа, а также высказать свое заключение.

Предназначение акта. Данный акт предназначен для кредитора/заказчика с тем, чтобы определить стоимость объекта, под залог которого будет выдаваться кредит.

Пользователь акта. Пользователем данного акта является кредитор/заказчик.

Определение рыночной стоимости. Это наиболее вероятная цена, по которой можно будет продать данный объект на свободном и открытом рынке при условии честной продажи и благоразумия как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Данное определение подразумевает конкретную дату продажи и передачу титула от продавца к покупателю при следующих условиях; 1) продавец и покупатель достаточно мотивированы на совершение сделки; 2) обе стороны хорошо информированы и каждая из сторон действует в собственных интересах; 3) имеется достаточное количество времени, чтобы выставить объект для продажи на открытом рынке; 4) оплата осуществляется в наличных долларах США либо по соответствующему финансовому соглашению; 5) цена объекта не предполагает каких-либо финансовых и прочих уступок .

Заявление о предположениях и ограничениях. Сертификация оценщика в данном акте касается следующих предположений и ограничений:

1. Оценщик не несет ответственности за все юридические вопросы, связанные как с оцениваемой собственностью, так и с ее титулом, за исключением информации, полученной им в процессе оценки. Оценщик предполагает титул абсолютно законным и не высказывает своего мнения по поводу титула.

2. В данном отчете оценщик приводит общее описание объекта, указывая его размеры и характерные особенности. Описание должно помочь читателю составить зрительное представление о самом объекте и его размерах.

3. Оценщик исследует карты наводнений, представленные FEMA , и указывает, входит ли данный объект в опасную зону. Поскольку оценщик не является специалистом в области топографии, его выводы не могут служить гарантией, явной или подразумеваемой.

4. Оценщик не подлежит юридической ответственности за любые сомнительные моменты, связанные с законным статусом объекта, если подобная ответственность не была оговорена заранее.

5. В данном отчете оценщик указывает все недостатки, связанные с техническим состоянием объекта (элементы, требующие ремонта, изношенные детали, элементы, представляющие опасность, источники токсических веществ и т. д.), которые были выявлены в процессе осмотра. Если не утверждается обратное, оценщику ничего не известно о возможных скрытых дефектах, которые могут снизить стоимость объекта. По этому поводу оценщик не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых. Поскольку оценщик не является специалистом в области охраны окружающей среды, данный акт не может рассматриваться как экологическая оценка объекта.

6. Оценщик основывает данный акт на предположении, что объект находится в нормальном техническом состоянии, либо на предположении о том, что все необходимые ремонтные работы будут проведены на профессиональном уровне.

Анализ оценки рыночной стоимости

Мы не сможем разобрать во всех деталях каждый пункт приведенной формы оценки. Тем не менее обсудим каждый из разделов оценочного акта и высветим основные источники ошибок и сомнительных умозаключений.

Рассматриваемый объект

В первом разделе приводятся основные сведения о рассматриваемом объекте. В большинстве своем это точная и объективная информация, но все же стоит проверить ее достоверность. Обратите особое внимание на право собственности.

Оценка стоимости имущества должна включать в себя рассмотрение титула, т. е. права собственности. С какими проблемами может быть связана передача титула? Помните, что вы приобретаете не только здание вместе с земельным участком — вы приобретаете законные права, которые регулируют использование недвижимости, ее передачу, реконструкцию и т. д. Профессиональные акты оценки часто предполагают заранее , что вопросы права собственности будут урегулированы без особых проблем. Не полагайтесь на столь априорные предположения. Проконсультируйтесь в юридической компании либо у адвоката, специализирующегося на имущественном праве.

Контракт

Большинство кредиторов выдают ипотечные кредиты, исходя из контрактной цены покупки либо из рыночной стоимости имущества, — в зависимости от того, какая сумма меньше. Предположим, что вы обнаружили удачный вариант. Вы договорились о цене 160 тыс. долларов за объект стоимостью 200 тыс. долларов. Вы подсчитали, что при ОКС , равном 80%, банк выдаст вам кредит, полностью покрывающий цену покупки (80% × 200 тыс. - 160 тыс. долларов). Идея неплохая, но дело в том, что банк будет исходить не из рыночной стоимости, а из контрактной цены, и вы получите кредит в размере 128 тыс. долларов (80% × 160 тыс. - 128 тыс. долларов). Вот почему банки всегда требуют предъявить сумму контракта.

Никогда не лгите кредитору

Чтобы обойти это препятствие, некоторые бесчестные покупатели оформляют с продавцом «теневой контракт», в котором указывают цену 200 тыс. долларов, а затем предъявляют «липовый» контракт для получения ссуды. Данное действие квалифицируется законодательством как мошенничество в банковской сфере. Никогда не прибегайте к подобным ухищрениям.

Никогда не лгите кредитору в отношении реальной суммы контракта или в отношении других фактов, связанных с получением ссуды. (Печально знаменитый лоббист Джек Абрамофф недавно получил шесть лет тюрьмы за мошенничество при получении кредита.)

Уступки со стороны продавца

Иногда покупатель соглашается заплатить цену, превышающую рыночную стоимость недвижимости. В обмен на это продавец может предложить оплату первого взноса, оплату залоговой пошлины или дополнительных расходов, связанных с заключением сделки. Возможно, что в цену продажи будут включены мебель или бытовое оборудование. В подобных случаях, когда продавец идет на уступки, банк желает знать рыночную стоимость недвижимости, а не только сумму контракта. ОКС в этом случае будет начисляться, исходя из рыночной стоимости недвижимости.

Местоположение объекта

Прежде всего вам необходимо запомнить, что федеральное законодательство запрещает оценщикам в какой-либо форме учитывать расовый состав населения в районе расположения объекта. Поэтому любой профессиональный акт оценки даже не упоминает о расовых и демографических особенностях района.

Спрос, предложение и масштабы цен в районе расположения объекта

И напротив, акт оценки содержит краткое описание типов недвижимости, характерных для данного района, и типов его использования.

В акте указываются также масштабы цен на недвижимость и тенденции к росту или снижению числа продаваемых либо сдаваемых в аренду объектов.

Будучи инвестором, обращайте пристальное внимание на указанные тенденции. Оценки рыночной стоимости производятся на основе текущей ситуации, но вы должны уметь заглядывать в будущее.

Экономическая база и прочие особенности района

Отталкиваясь преимущественно от настоящего, акты оценки не только упускают из виду тенденции развития района, но и не дают подробного анализа экономической базы, уровня занятости и перспектив подъема либо упадка. И опять же, будучи инвестором, вы обязаны глубоко и тщательно исследовать все эти вопросы.

Важно оценить, как меняется количество рабочих мест в районе, как развиваются транспортные артерии и как сказывается общий рост метрополии на судьбе данного района. Даже в областях, переживающих спад, отдельные районы вполне могут процветать. И наоборот, в процветающих областях могут существовать неразвивающиеся районы. Оценки рыночной стоимости редко учитывают будущие перспективы района.

Земельный участок

Во многих городских районах стоимость земельного участка составляет от 30 до 60% (иногда даже больше) общей рыночной стоимости объекта. Тщательно изучите эту важную составляющую. Прежде всего разметьте участок и обойдите его границы. Сделайте все замеры. Вы должны знать точные размеры своего участка и представлять его визуально.

Правила зонирования и землепользования

Как вы узнали из главы 8, существуют десятки правил зонирования и землепользования, регулирующих использование недвижимости. Знание всех юридических тонкостей откроет перед вами множество перспективных возможностей. Либо наоборот, эти законы могут стать несокрушимым барьером на пути ваших грандиозных планов. Изучите эти законы во всех деталях, не довольствуясь лишь широкой классификацией зонирования (жилое, коммерческое, промышленное, сельскохозяйственное и т. д.).

Оценка рыночной стоимости может как учитывать, так и не учитывать, насколько данный объект соответствует правилам зонирования и строительным нормам. Но ни один акт ничего не говорит о том, как извлечь преимущество из данных законодательных норм (включая изменение зонирования) с тем, чтобы придать недвижимости дополнительную ценность.

Коммунальные удобства

Вопреки представлениям городских жителей, далеко не все объекты недвижимости снабжены необходимыми коммунальными удобствами. Один мой знакомый, не имеющий опыта инвестирования, приобрел дом, даже не подозревая о том, что в доме отсутствует канализация. При прочих равных условиях отсутствие коммунальных удобств значительно снижает стоимость недвижимости.

Не повторяйте подобной ошибки. Проверьте газо- и водоснабжение, канализацию, электрику, системы безопасности, наличие Интернета. Хотя в актах оценки редко упоминаются коммунальные расходы, они могут оказать существенное влияние на общую стоимость объекта. Поэтому, кроме наличия коммунальных удобств, вам следует проверить уровень коммунальных расходов. Для этого стоит обратиться в коммунальные компании, обслуживающие данный объект.

Жилые удобства

Жилые удобства подразумевают не только коммунальные удобства, но и пешеходные дорожки, ландшафтные объекты, бассейны, теннисные корты, ограждения, подвалы, подсобные помещения, бытовые приборы, террасы, внутренние дворики, веранды, подъездные пути, гаражи и прочее. Для оценки недвижимости необходимо оценить качество всех дополнительных удобств как внутри, так и вне здания.

Следует также обратить внимание на метраж, количество комнат, наличие встроенных шкафов, архитектурный план и дизайн, экономичность энергопотребления, звуко- и термоизоляцию, качество окон, возраст и физическое состояние недвижимости. Каждая из этих деталей может существенно повлиять на стоимость недвижимости. Кроме того, все дополнительные удобства следует учитывать при любом из трех основных способов оценки стоимости.

Методы оценки стоимости

Для того чтобы наиболее объективно оценить рыночную стоимость недвижимости, можно применить три параллельных способа оценки:

1. Метод сравнительных продаж. В этом случае сравниваются характерные особенности и стоимость аналогичных объектов (см. рис. 14.2).

Рис. 14.2. Метод сравнительных продаж

2. Метод сравнительных затрат. Следует подсчитать, во что бы вам обошлась постройка аналогичного здания при сегодняшнем уровне цен (плюс стоимость земельного участка), а затем из полученной цифры вычесть сумму начисленного износа (амортизации) (см. рис. 14.3).

3. Метод сравнительных доходов. Данный метод оценки капитализирует чистый арендный доход и переводит его в оценку рыночной стоимости (см. рис. 14.4).

Рис. 14.3. Метод сравнительных затрат

Примечание: Как уже упоминалось ранее, метод сравнительных затрат может также помочь определить тенденцию будущего изменения цен на недвижимость. (Смотрите далее применение данного подхода к оценке коммерческой недвижимости).

После того как вы определите рыночную стоимость при помощи каждого из этих методов, вы узнаете предельные значения цен и сможете получить объективную оценку стоимости вашего объекта (см. рис. 14.5). Метод сравнительных продаж целесообразен для оценки особняков, кооперативных домов и кондоминиумов, тогда как метод сравнительного дохода лучше применять для оценки многоквартирных домов, офисных зданий и торговых центров. Метод сравнительных затрат чаще всего применяют для проверки цифр, полученных другими способами.

Рис. 14.4. Метод капитализированного дохода

Помните: если собственность продается существенно дороже, чем сумма затрат на возведение нового здания, застройщики в массовом порядке приступают к строительству. К сожалению, этот способ получения высоких прибылей часто дает осечку, когда предложение новых объектов временно превышает спрос на них.

Рис. 14.5. Три подхода к оценке рыночной стоимости

Чтобы избавиться от непроданной (либо не сданной в аренду) собственности, застройщики резко снижают цены и уровень арендной платы, предлагая покупателям (арендаторам) многочисленные уступки (финансирование по сниженному проценту, двухмесячное освобождение от арендной платы, 99 долларов на переезд и т. д.). И напротив, если собственность продается существенно дешевле, чем сумма затрат на возведение нового здания (экономический спад либо избыточное предложение), застройщики покидают рынок. Но рано или поздно рост экономики приводит к созданию новых рабочих мест и повышению доходов. Избыток предложения ликвидируется. Новые покупатели и арендаторы вступают в конкуренцию за обладание вакантной недвижимостью, объем которой стремительно тает. Цены и арендная плата начинают расти.

Поэтому разумные инвесторы всегда отслеживают стоимость возведения новых зданий, доходы строителей, льготы при покупке (аренде) недвижимости и прочие рыночные тенденции. И снова я подчеркиваю: оценивая прошлое и настоящее, не забывайте смотреть в будущее.

Метод сравнительных продаж

Вернемся теперь к рис. 14.1, где содержится информация, используемая для проведения оценки.

Метод сравнительных продаж лучше всего работает в том случае, когда вы тщательно исследуете и отмечаете все характерные особенности рассматриваемого объекта и тех объектов, с которыми проводите сравнение. Вот почему я советую внимательно приглядываться ко всем объектам, выставляемым на продажу в интересующем вас районе. Составьте подробное описание всех характерных особенностей этих объектов. Сделайте фотоснимки. Запишите свои замечания и комментарии. В итоге у вас появится большой список объектов, предназначенных для сравнения.

Кроме того, отслеживая продажи недвижимости в вашем районе, вы узнаете, какие особенности жилья имеют наибольшую привлекательность для арендаторов и покупателей, что продается быстрее всего и что имеет наибольшую цену. Обладая глубоким знанием рынка, вы всегда сможете определить собственность, которая продается ниже своей рыночной цены. Если же вам будет недоставать подобных знаний, вы легко можете упустить выгодный вариант.

Знание фактов поможет делать обоснованные предложения о покупке (продаже) недвижимости. Аргументация, подкрепленная фактами, выглядит гораздо более убедительно, чем простое заявление: «Вот мое предложение. Вы можете его либо принять, либо отвергнуть».

А теперь рассмотрим метод сравнительных продаж более подробно. Как вы могли сами убедиться, предлагаемая форма оценки (см. рис. 14.1) не оставляет места для подробных разъяснений и критического сравнения. Это одна из причин, по которым профессиональные оценщики часто делают ошибочные заключения. Образно говоря, они пишут картину грубой кистью, упуская детали, имеющие большое значение.

Более того, вы удивитесь, но это правда: оценщики почти никогда не бывают внутри тех объектов, с которыми проводят сравнение. В лучшем случае они получают информацию из вторых рук — от торговых агентов, проводивших сделки с этими объектами. Но чаше всего (и в этом я убеждался неоднократно) оценщики просто игнорируют все различия между рассматриваемым объектом и объектами, с которыми проводится сравнение. Они даже не знают о существовании каких-либо различий.

По этим и другим причинам ни я, ни Дональд Трамп никогда не полагаемся на мнение официальных оценщиков. Мы смотрим, слушаем, анализируем и делаем собственные выводы. Вы должны поступать точно так же.

Взаимное расположение сравниваемых объектов

Как правило, чем ближе расположены сравниваемые объекты, тем точнее будет сравнение. (В идеале подобные объекты должны совпадать по всем параметрам.) Но часто получается так, что оценщики сравнивают дома, находящиеся слишком далеко друг от друга.

Что значит «слишком далеко»? Это любое расстояние, которое относит объекты к разным зонам привлекательности. Это может быть даже другая сторона улицы, а также другой школьный район либо другое расстояние от метро или от остановок общественного транспорта. Всегда проверяйте выбор оценщика. Действительно ли сравнимы места расположения объектов? Все ли совпадает в окрестностях сравниваемых объектов?

Цена продажи и цена за квадратный фут

Обычно инвесторы и залоговые кредиторы предпочитают, чтобы рассматриваемые объекты оценивались на 10-20% ниже, чем верхняя граница стоимости аналогичных объектов в данном районе. Собственность, чья цена лежит ниже средней «вилки» цен, обладает большей ликвидностью.

Кроме того, если вы не сумели найти полных аналогов вашему объекту (что весьма вероятно), выбирайте дома, которые явно превосходят ваш, а также дома, которые явно не дотягивают до вашего. Подобным образом вы сможете установить «вилку» цен. Если же ваш дом выделятся среди всех остальных домов района в лучшую или худшую сторону, будет довольно затруднительно определить верхнюю и нижнюю границу его стоимости.

Предположим, что дома более высокого качества продавались недавно по цене от 450 тыс. до 475 тыс. долларов. Дома, худшие вашего, продавались в пределах от 400 тыс. до 420 тыс. долларов Определив «вилку», вы можете сказать, что ваш дом стоит от 425 тыс. до 445 тыс. долларов.

Как мы уже подчеркивали ранее, хорошим практическим способом определения стоимости служит цена за один квадратный фут. Чтобы рассчитать цену за квадратный фут (ц. к. ф.), просто разделите цену продажи (минус уступки, если таковые существуют) на общую жилую площадь здания. (Не включайте сюда гаражи, подвалы, чердаки, подсобные помещения и т. п.). Предположим, что дом продается по цене 380 тыс. долларов и содержит 1 843 квадратных фута жилого пространства:

ц.к.ф. = $380 тыс./1 843 ц.к.ф. = $206.

Цена за квадратный фут дает приблизительную точку отсчета, но, как вы уже поняли, никогда не говорите последнего слова, пока не изучите и не оцените все характерные особенности объекта.

Источники данных и способы их проверки

Лишь в очень редких случаях оценщики самостоятельно осматривают объекты, которые выбрали для сравнения. Чаще всего они изучают архивные данные, информацию служб множественного листинга или пользуются данными агентов по торговле недвижимостью. Хотя никакой оценщик не сможет работать без использования вторичных данных, всегда проводите независимую проверку этой информации. Вторичные данные могут послужить источником ошибочных заключений.

Введение поправок

Оценочная форма, приведенная на рис. 14.1, содержит перечень характерных особенностей объекта. Поскольку невозможно найти два полностью аналогичных объекта, оценка стоимости требует введения «поправок» к стоимости сравниваемых объектов в зависимости от того, какими характерными особенностями они обладают.

Другими словами, процесс введения поправок отвечает на вопрос: «По какой цене продавался бы этот объект, если бы его характеристики полностью совпадали с особенностями нашего объекта?». Чтобы ответить на этот вопрос, вы должны сопоставить и сравнить все особенности двух объектов — пункт за пунктом. Если наблюдается полное совпадение характеристик, поправок вносить не нужно.

Если в каком-то пункте посторонний объект превосходит ваш, оценочная стоимость данной характеристики должна вычитаться из цены продажи этого объекта. И наоборот, если ваш дом превосходит объект сравнения в какой-то характеристике, оценочная стоимость данной характеристики должна прибавляться к цене продажи этого объекта. Действуя подобным образом, вы получите гораздо более объективную оценку стоимости сравниваемых объектов.

В табл. 14.1 мы иллюстрируем процесс внесения поправок на простом примере.

В первом варианте продавец берет на себя 90% ОКС при 6,5% годовых. В то же время инвестиционное финансирование обычно требует 75% ОКС при 7,5% годовых. Без этой финансовой уступки первый продавец назначил бы цену на 11 250 долларов ниже фактической. Поэтому данная сумма должна быть вычтена из цены продажи.

Ниже мы приведем объяснение прочих поправок.

Вариант 1. Гараж (+$8 250). Наш объект включает в себя просторный гараж на две машины, тогда как вариант 1 предлагает небольшой гараж для одной машины. Если бы объект № 1 имел такой же гараж, как наш объект, его стоимость возросла бы на 8 250 долларов.

Вариант 1. Бассейн, внутренний дворик и терраса (–$6 750). Вариант 1 превосходит наш объект по этим параметрам, поскольку у нас отсутствует терраса и внутренний дворик. Без этих особенностей объект № 1 стоил бы на 6 750 долларов дешевле.

Вариант 2. Дата продажи (+7 500 долларов). Рыночная цена предполагает сравнение в настоящий момент. Поскольку объект № 2 был продан шесть месяцев назад в условиях растущего рынка, сегодня он стоил бы на 7 500 долларов дороже.

Вариант 2. Уступки продавца (–7 500 долларов). Цена продажи 213 440 долларов включает в себя стоимость ручной драпировки, стиральной машины, сушильной камеры и подсобного помещения для хранения вещей. Поскольку подобные элементы обычно не включаются в стоимость дома, из цены продажи следует вычесть стоимость данных элементов.

Вариант 2. Архитектурный план (дизайн) (+3 750 долларов). В отличие от нашего дома этот вариант не имеет удобного прохода из гаража в кухню. Гараж находится под домом, поэтому подниматься в кухню приходится по наружной лестнице. Имей этот дом боле удобное сообщение между кухней и гаражом, его цена возросла бы на 3 750 долларов.

Вариант 3. Расположение (–15 000 долларов). Этот дом расположен в конце улицы, а земельный участок граничит с лесным массивом. Что касается нашего дома, то он стоит в середине шумной улицы и своим участком граничит с участком соседа. Если бы объект № 3 не располагался столь удачно, он стоил бы на 15 тыс. долларов дешевле.

После внесения поправок по каждой из характеристик вы должны сложить все числа в колонках. Полученный результат даст вам ответ на вопрос: «Сколько стоил бы данный объект, если бы являлся точной копией нашего объекта?». Вы можете спросить: «Каким образом я могу оценить каждую из поправок в долларовом выражении?». Это сложный вопрос, и на него не существует простого ответа. Умение здесь приходит с опытом, после того как вы проанализируете множество самых разнообразных сделок. На это могут уйти месяцы и даже годы. Вы можете также воспользоваться советами опытных агентов и оценщиков.

Но даже при отсутствии опыта вы должны критически воспринимать все оценки, сделанные профессионалами. Задавайте вопросы. Исследуйте их выводы. Проверяйте все факты. Осматривая различные объекты недвижимости, учитесь распознавать их характерные особенности. Помните, что ваша задача — это не только оценка рыночной стоимости объекта. Вы должны думать о том, как придать этому объекту дополнительную ценность.

История продаж (трансфертов)

В конце 1980-х годов некоторые рынки недвижимости потерпели крах. Это привело к банкротству многие банки и ссудосберегательные ассоциации. В дальнейшем выяснилось, что эти рынки были основательно заражены вирусом мошенничества и спекуляции. Вследствие этого финансовые учреждения обязывают оценщиков исследовать всю историю продаж тех объектов, под покупку которых выдается ссуда, а также историю продаж домов, с которыми сравниваются эти объекты.

Если недвижимость продается часто и по все более возрастающей цене, это свидетельствует о том, что данный рынок близится к спаду. Когда регулятивные органы обнаруживают подобные признаки, они заставляют кредиторов ужесточить свои кредитные стандарты и призывают оценивать залоговые объекты более осторожно.

Вы также должны внимательно отслеживать подобные тенденции. Но если вы все же решите сыграть в эту рискованную игру, помните, что здесь решающим фактором является время. Ваше чувство времени будет залогом успеха. (Здесь я обращаюсь преимущественно к тем, кто решил сыграть на скорой перепродаже и не собирается вносить улучшений в приобретаемую недвижимость.)

Стоимость, рассчитанная методом сравнительных продаж

После того как вы сравнили все уступки, даты продажи, характерные особенности и трансфертные истории, вы можете вынести компетентное суждение по поводу рыночной стоимости вашего объекта. Хотя многие люди и заявляют, что им прекрасно известны цены на недвижимость, только тщательная методология и точные данные могут дать уверенность для того, чтобы действовать быстро (при необходимости) и без излишнего риска.

Метод сравнительных затрат

Хотя для оценки стоимости далеко не всегда используются методы затрат и доходов, вы, будучи инвестором, должны уметь использовать различные подходы к оценке недвижимости.

Рассчитайте затраты на строительство нового дома

Чтобы понять методологию затратного подхода, вернемся к нижней части рис. 14.1. Во-первых, вы должны рассчитать затраты на возведение нового здания, исходя из стоимости постройки одного квадратного фута жилья в вашем районе.

Затраты на строительство определяются размерами и качеством дома. Убедитесь, что вы учли все дополнительные удобства и элементы роскоши (например, хрустальные люстры, высококачественные ковровые покрытия, бытовые приборы Subzero , сантехнику Kohler, сауну и т. д.) и включили их стоимость в общую стоимость дома.

Вычтите износ (амортизацию)

После того как вы рассчитали затраты на возведение нового здания при сегодняшних ценах на строительство, вы должны учесть три вида амортизации: 1) физическую, 2) функциональную и 3) экономическую (внешнюю). Старые здания обычно дешевле новых, поскольку за время своей эксплуатации они подверглись физическому износу. На них оказала воздействие погода и прочие факторы, в том числе возможная неправильная эксплуатация. Потертые ковры, выцветшая краска, треснутые панели, проржавевшие трубы и протекающие крыши — все это снижает стоимость здания. Насколько? Здесь необходим соответствующий метод оценки. Чтобы указать конкретную цифру, оцените степень износа в процентах. В некоторых случаях степень износа может достигать 70%. Есть и другой метод: оцените, во что обойдутся ремонтные работы по приведению дома в надлежащее состояние.

После оценки физического износа следует оценить функциональную амортизацию. В отличие от износа вследствие длительной эксплуатации функциональная амортизация подразумевает снижение стоимости вследствие морального устаревания стенных покрытий, архитектурного плана, систем электропроводки, цветовых решений, дизайна и т. д. Физически дом может быть в прекрасном состоянии, но его моральный износ уже начинает отвращать потенциальных жильцов и покупателей.

Здание Бонвит Теллер пережило само себя. Оно полностью устарело функционально. Земельный участок, занимаемый этим зданием, можно было бы использовать гораздо более эффективно.

Внешняя амортизация связана с тем, что сегодняшний способ использования данного объекта уже не является наиболее выгодным. Предположим, что вы нашли хорошо сохранившееся жилое здание в районе, который превратился в преимущественно коммерческий. Зонирование района изменилось. Более чем вероятно, что основную часть стоимости объекта теперь составляет стоимость земельного участка. Если кто-либо купит «здание», он тут же снесет его и построит на этом месте новый торговый или офисный центр. Подобный же принцип применим и в тех случаях, когда район становится все более престижным и хорошие дома с тремя спальнями и двумя ванными комнатами площадью 2 тыс. кв. футов сносятся, а на их месте строятся дома площадью 6 тыс. кв. футов стоимостью 2 млн долларов и выше.

Экономически устаревшая недвижимость именуется недвижимостью «под снос». Но помните, что термин «под снос» может подразумевать как ветхое строение, так и хорошо сохранившееся здание. Когда вы покупаете недвижимость «под снос», платите только за земельный участок за вычетом расходов на снос здания и вывоз строительного мусора.

Стоимость земельного участка

Чтобы оценить стоимость земельного участка, найдите пустой схожий участок, проданный в последнее время, либо аналогичный участок, купленный вместе со зданием «под снос». Оценивая схожие участки, сравнивайте их характерные особенности, такие как размер, границы, общий вид, топографию, законодательные нормы, относящиеся к использованию этих участков, нормы подразделения и прочие особенности, на которые обычно обращают внимание покупатели.

Рыночная стоимость, оцененная методом сравнительных затрат

Как можно видеть из формы оценки, приведенной на рис. 14.1, расчет рыночной стоимости состоит из трех шагов. Первый шаг — это оценка затрат на возведение нового здания, аналогичного имеющемуся. Второй шаг — определение износа в денежном выражении и вычет этой цифры из суммы затрат. Третий шаг — к полученному результату приплюсовывается стоимость земельного участка. Поскольку все три необходимые цифры можно оценить лишь приблизительно, данный подход не дает определенного ответа на вопрос о фактической стоимости объекта. Но эта методика помогает определить рыночные тенденции, а также дает проверочную цифру, которую можно сравнить с цифрами, полученными методом сравнительных продаж и методом сравнительного дохода.

Метод сравнительных доходов (МСР)

Сразу под разделом «Метод сравнительных затрат» оценочной формы (рис. 14.1) находится раздел «Метод сравнительных доходов». Данный подход основан на технике оценки, именуемой мультипликатором суммарной ренты (МСР).

Чтобы рассчитать рыночную стоимость при помощи МСР, вы должны узнать суммарный уровень месячной арендной платы и цену продажи аналогичных зданий. Допустим, что вы собрали сведения о трех зданиях, сдающихся в аренду. Первое здание расположено по адресу: 214 Джексон, суммарная ежемесячная рента составляет 1 250 долларов, цена продажи — 220 тыс. долларов. Второе здание находится по адресу 312 Линкольн, суммарная ежемесячная рента составляет 1 350 долларов, цена продажи — 247 тыс. долларов. Третье здание расположено по адресу 107 Адамс, суммарная ежемесячная рента равна 1 175 долларов, цена продажи — 210 тыс. долларов. Теперь вы можете подсчитать МСР для каждого из этих объектов:

МСР = Цена продажи / Ежемесячная рента

Если дом, который вы оцениваете, приносит ежемесячную ренту в 1 125 долларов, рассчитайте «вилку» его стоимости следующим образом:

«Вилка» стоимости дома, который вы оцениваете

Таким образом, стоимость вашего объекта находится в пределах от 215 600 до 224 175 долларов.

Поскольку метод МСР не учитывает прямо всевозможные уступки, характерные особенности объектов, их месторасположение, уровень эксплуатационных расходов, это всего лишь техника грубой оценки рыночной стоимости. Но многие инвесторы используют эту методику для получения базовой цифры, от которой можно будет отталкиваться при проведении дальнейшего анализа. Подобно методу сравнительных продаж метод МСР лучше всего работает в тех случаях, когда сравниваются близко расположенные сходные объекты.

Цифры МСР, приведенные в данном примере, не обязательно соответствуют значениям МСР для вашего города. Даже в одном городе эти цифры могут очень различаться от района к району. В Сан-Диего значение РСМ для особняков в районе Ла Джолла превышает 400, в Клермонте оно находится в пределах от 250 до 400, в Нэшнл Сити значение МСР не превышает 200. Даже в пределах одного района МСР для особняков выше, чем для кондоминиумов. Как и при любом другом способе оценки, пользуйтесь данными по тому району, в котором располагается оцениваемый объект.

Собственность в престижном районе может стоить очень дорого. Дешевая недвижимость в отдаленном районе также не является самым удачным способом вложения денег. Но вы всегда должны знать истинную стоимость того, что покупаете. Никогда не платите за объект больше его истинной стоимости.

Согласование оценок

После проведения оценки объекта всеми тремя методами вы должны проанализировать полученные результаты в зависимости от того, как намереваетесь использовать данный объект. Как мы уже отмечали, для оценки особняков на одну семью лучше всего подходит метод сравнительных продаж. Но для недвижимости, которую вы намереваетесь использовать для получения дохода, методы сравнительных продаж и сравнительного дохода несколько отличаются от описанных ранее (хотя базовые принципы остаются неизменными).

Оценка доходной (коммерческой) недвижимости

Чтобы вкратце проиллюстрировать методику оценки доходной недвижимости, рассмотрим в качестве примера многоквартирный комплекс Королевская Терраса. В комплекс входят 38 квартир площадью 550 кв. футов каждая. Здание находится в городе Мидлтон, штат Айова, — относительно недорогом районе Среднего запада со стабильной экономикой и стабильной нехваткой рабочих мест, доходов и населения.

Изучив все характерные особенности и местоположение Королевской Террасы, вы подыскали в этом районе два схожих объекта, которые были проданы в течение прошедших шести месяцев. Вот краткое описание этих объектов.

2735 Клен (Сравнение № 1)

25-летнее здание содержит 33 квартиры. Внутри здание выглядит более потрепанным, чем Королевская Терраса, но по общему состоянию и конструкции эти объекты достаточно схожи. Впрочем, есть один существенный недостаток: Клен расположен рядом с новой средней школой. В настоящее время квартиры сдаются за 285 долларов в месяц. Площадь каждой квартиры — 525 кв. футов. Судя по информации, полученной от менеджера здания, процент свободных квартир стабильно держится на отметке 4%, а эксплуатационные расходы составляют 52% арендной платы. Из архивных документов и разговоров вы узнали, что здание было продано с первоначальным взносом 20% и залоговым кредитом на 25 лет под 7% годовых. Цена продажи составила 506 700 долларов.

1460 Вяз (Сравнение № 2)

Зданию 16 лет. 40 квартир. Конструкция более совершенна, чем у Королевской Террасы, а само здание находится в двух кварталах от парка, где есть теннисные корты, бассейн и площадка для гольфа на девять лунок. Сегодня квартиры сдаются за 315 долларов в месяц, и площадь каждой квартиры — 550 кв. футов. Пустует в среднем 4% квартир, а эксплуатационные расходы составляют 49% от суммы арендной платы. Архивные данные сообщают, что покупка здания финансировалась с ОКС, равным 80%, на 30 лет под 6,75% годовых. Цена продажи составила 772 400 долларов.

Кроме сбора этих данных вы проконсультировались у Marshall and Swift и узнали, что строительство подобного здания обойдется сегодня в 72 долларов за один кв. фут.

У бухгалтера Королевской Террасы вы получили информацию о доходах и расходах за календарный год до 31 декабря прошлого года.

МСР

Техника МСР используется для оценки доходной недвижимости примерно таким же образом, как и для оценки домов, сдаваемых в аренду, и квартир, входящих в кондоминиумы. Выбрав объекты для сравнения, вы определяете мультипликатор суммарного дохода. Затем умножаете эту цифру на сумму потенциального дохода, который вы ожидаете получать от своего объекта. Разница в том, что для оценки домов, сдаваемых в аренду, и квартир, входящих в кондоминиумы, вы рассчитываете мультипликатор на базе ежемесячной ренты, а для многоквартирных домов — на базе ежегодного дохода. Заметьте, что в нашем примере объекты, выбранные нами для сравнения, имеют МСР, равный 4,49 (506 700/112 860) и 5,10 (772 400/151 20). Если вы решите установить для Королевской Террасы значение МСР, равное 4,75, стоимость вашего объекта составит:

4,75 × $134 520 = $638 970.

Техника МСР широко используется в отдельных областях для оценки некоторых типов многоквартирных зданий. Но в целом покупатели не придают этой технике такого же значения, как методу прямой капитализации дохода. Если только сравниваемые объекты не являются полностью аналогичными, техника МСР не дает достаточно надежного результата оценки. Кроме того, покупатели редко используют МСР для оценки стоимости офисных зданий, торговых центров и других типов доходной недвижимости. Вследствие широкого разброса условий аренды и особенностей различных объектов метод МСР не учитывает многих важных факторов. Тем не менее МСР — это один из инструментов оценки, который неплохо работает в некоторых конкретных обстоятельствах.

Капитализация дохода

Еще один способ оценки многоквартирных (и не только) домов — это метод прямой капитализации дохода. Вспомните формулу, которую мы уже приводили:

где С — это стоимость объекта, ЧОД — чистый операционный доход, а Н — норма капитализации, которую обычно требуют владельцы аналогичной доходной недвижимости.

Таким образом, если чистый операционный доход, который должна приносить Королевская Терраса, будет составлять 63 174 долларов при норме капитализации, равной 0,096, стоимость объекта можно вычислить по формуле:

С = 63 174/0,096, С = $658 062.

Конечно, мы оставили без ответа вопрос: «Из каких соображений рассчитывается чистый операционный доход и норма капитализации?». Сейчас рассмотрим этот вопрос более подробно.

ЧОД

Инвесторы рассчитывают ЧОД как ежегодный ожидаемый доход от сдачи недвижимости в аренду минус потери на пустующих квартирах, эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и страховые выплаты.

Однако, как и в примере с Королевской Террасой, многие непрофессиональные инвесторы (а также многие бухгалтеры) не знают, каким образом следует рассчитывать ЧОД для целей капитализации дохода.

Кроме того, многие искушенные владельцы доходной недвижимости переоценивают свои арендные доходы и недооценивают потери за счет пустующих квартир и эксплуатационных расходов. Оперируя искаженными цифрами доходов и расходов, они пытаются убедить покупателей в том, что их собственность стоит дороже, чем это есть на самом деле .

Таким образом, покупая недвижимость у профессионала или у любителя, будьте одинаково начеку. Никогда не принимайте на веру те цифры, которые вам предлагают. Вместо этого рассчитайте ЧОД самостоятельно, опираясь на собственные исследования и знание рынка.

Сейчас мы попробуем реконструировать отчет о доходах и расходах, представленный владельцем Королевской Террасы (таблицы 14.2 и 14.3). Подобная реконструкция должна точнее определить чистый операционный доход, который можно ожидать от этого объекта в будущем году при условии компетентного управления.

Реконструкция дохода. Прежде всего заметьте, что для подсчета валового дохода мы использовали среднерыночный уровень арендной платы и среднерыночный процент вакансий (пустующих квартир). Эти цифры могут не совпадать с фактическими цифрами для каждого конкретного объекта. Чтобы найти наиболее приемлемые показатели арендных доходов и вакансий, рассмотрите соответствующие показатели для аналогичных объектов, расположенных в интересующем вас районе. Проанализируйте текущее состояние рынка. Пересчитав предполагаемый доход, займитесь анализом расходов.

Менеджмент и реклама. В отчете, представленном владельцем, не учитываются расходы на менеджмент и рекламу. Владелец сам управляет своим зданием, и, поскольку арендная плата сравнительно невысока, сообщения о наличии свободных квартир распространяются преимущественно «из уст в уста». Однако новому владельцу следует предусмотреть расходы как на профессиональный менеджмент, так и на рекламу.

Страховые выплаты и налоги на недвижимость. Владелец преувеличил свои расходы по страховке, поскольку в годовом отчете указал сумму выплат сразу за три года. Поэтому данная сумма должна быть уменьшена в три раза — с 19 200 до 6 400 долларов. Нам также пришлось пересмотреть сумму налога. Во-первых, новая продажная цена объекта наверняка возрастет, и это повлечет за собой возрастание налоговых выплат.

В этом городе оценщики обычно опираются на данные предыдущих оценок, но если сделка должна пройти регистрацию в округе, производится переоценка. Кроме того, совет округа значительно повысил ставку налогообложения, поэтому в следующем году пришлось бы платить более высокий налог даже без переоценки.

Коммунальные услуги, уборка и т. д. Что касается коммунальных услуг и вывоза мусора, вы должны связаться с компаниями, предоставляющими эти услуги. Но основе их данных вы сможете рассчитать свои расходы на следующий год. Зарплата смотрителя подверглась сокращению вследствие того, что некоторые из его обязанностей лягут на фирму, которая будет осуществлять управление зданием.

В свое время владелец здания самостоятельно производил некоторые ремонтные работы. Поскольку новый покупатель приобретает Королевскую Террасу в качестве объекта инвестиций, а не объекта личной занятости, эту статью расходов следует значительно увеличить.

Ремонт и содержание. Владельцы недвижимости обычно недооценивают расходы, связанные с содержанием здания и заменой изношенных элементов (ковровые покрытия, крыша, бытовые приборы и т. д.). Поэтому мы увеличили эту статью расходов до более объективного уровня.

Прочие расходы. Заметьте, что в последнем пункте мы добавили 2 тыс. долларов на прочие расходы. Этот пункт включает в себя затраты на судебные издержки, уборку помещений, покупку отделочных материалов (краска, обои) и т. д. Но мы не включили в список расходов проценты по закладной и амортизацию. Хотя эти расходы и неизбежны, их не учитывают при расчете чистого операционного дохода.

ЧОД. После реконструкции всех доходов и расходов можно видеть, что чистый операционный доход от Королевской Террасы на следующий год ожидается в сумме 63 174 долларов.

Определение нормы капитализации

Обычно инвесторы и оценщики определяют нормы капитализации по среднерыночному уровню. Например, чтобы определить норму капитализации для Королевской Террасы, можно подсчитать эту норму для объектов Клен и Вяз (таблица 14.4). Для Клена, который находится в несколько худшем состоянии (на пять лет старше, более изношен и располагается рядом с автомагистралью), покупатель установил норму капитализации 9,8%. Объект Вяз (лучшее месторасположение, меньший возраст и финансирование под 6,75% годовых) получил норму 9,2%. Учитывая эти факты, какую норму капитализации следует установить для Королевской Террасы?

Во-первых, мы видим, что это значение, вероятнее всего, будет лежать в пределах от 0,092 до 0,098. Причина состоит в том, что инвесторы, при прочих равных условиях, предпочитают более новые здания. Они полагают, что новое здание подвержено меньшему количеству рисков, чем старое. Инвесторы также считают, что новое здание будет дольше приносить доход и представит больше возможностей для повышения арендной платы. Поскольку Королевская Терраса по своим параметрам находится между Кленом и Вязом, ее норма капитализации также должна представлять собой нечто среднее.

Теперь, продолжая наш анализ, мы должны определить, к чему ближе находится Королевская Терраса — к Вязу или Клену?

Взвесив и рассмотрев все совпадения и различия, какую норму капитализации мы выберем? Нам нужна конкретная цифра.

Как насчет 0,096? Как и любое решение, связанное с оценкой стоимости, выбор нормы капитализации определяется не только фактами, но и заключениями, которые мы делаем на основе этих фактов. Помните, что не существует двух одинаковых объектов, двух одинаковых покупателей и ни один человек не владеет полной рыночной информацией. Здесь мы предположили, что Королевская Терраса все-таки ближе к Клену. Кроме того, финансирование нашей сделки будет производиться, скорее всего, под 7%, а не под 6,75% годовых. Поэтому мы в итоге останавливаем свой выбор на цифре 0,096.

Метод прямой капитализации

Заключительный шаг данного метода оценки состоит в том, чтобы обратить ЧОД в сумму капитала. В нашем примере мы выполняем этот шаг путем деления 63 174 доллара на 0,096. В итоге рыночная стоимость объекта, оцененная методом капитализации дохода, составит:

С = $63 174/0,096, С = $658 062.

Метод сравнительных продаж

При покупке жилых комплексов, офисных зданий или торговых центров многие инвесторы целиком полагаются на метод капитализации дохода. Тем не менее им стоит использовать и другие методы сравнительной оценки хотя бы для того, чтобы подкрепить цифру, полученную методом капитализации дохода. Можно, например, воспользоваться сравнительной стоимостью одной квартиры или одного квадратного фута жилплощади, как это показано в табл. 14.5.

Исходя из данных таблицы 14.5, мы можем оценить рыночную стоимость Королевской Террасы:

38 × $16 800 = $638 400,

20 900 × $31,50 = $658 350.

Как видим, оценка стоимости по методу сравнительных продаж подкрепляет оценку, полученную методом прямой капитализации. Конечно, ни один способ оценки не дает абсолютно точного ответа. Инвесторы опираются на разные факты и делают на их основе разные заключения. Но тщательный анализ с применением различных методов оценки поможет вам принять правильное решение.

Метод сравнительных затрат

Как видно из таблицы 14.6, метод сравнительных затрат дает оценку стоимости объекта в сумме 922 252 долларов.

Данный подход показывает существенно более высокую рыночную стоимость. Почему? Потому что в Мидлтоне отсутствует динамично развивающаяся экономика. Расходы на строительство (которые определяются общенациональными ценами на стройматериалы) растут быстрее, нежели стоимость недвижимости в Мидлтоне.

Поэтому инвестор, который приобретет Королевскую Террасу, может не опасаться чрезмерной конкуренции со стороны новостроек. Арендная плата в новых домах будет значительно выше (это же касается и стоимости новых домов).

Таким образом, рыночный риск здесь сравнительно невелик. Кроме того, у инвестора есть возможность улучшить свою собственность и придать ей дополнительную ценность. Поскольку инвесторы не ожидают резкого взлета цен на недвижимость в Мидлтоне, они могут покупать объекты с более высокой нормой капитализации, увеличивая таким образом сумму денежных поступлений на один доллар инвестиций.

В любом случае купленная по цене 650 тыс. долларов и ниже Королевская Терраса будет довольно удачной инвестицией. Но прежде чем делать предложение о покупке, инвестору следует подсчитать коэффициент окупаемости наличных инвестиций (ОНИ) и общую окупаемость инвестиций (ООИ) — с учетом амортизации и возможного роста цен на недвижимость.

Коэффициент окупаемости наличных инвестиций

С целью иллюстрации предположим, что вы приобрели Королевскую Террасу по цене 650 тыс. долларов. Чтобы совершить покупку, вы заплатили 120 тыс. долларов наличными (20%-ный первый взнос) и взяли кредит на сумму 520 тыс. долларов (80% ОКС) на 30 лет под 7% годовых. Чтобы подсчитать ваш доход до вычета налогов (ДДВН) за первый год, необходимо вычесть годовую выплату по закладной из ожидаемого чистого операционного дохода за первый год:

Ежегодная выплата по закладной

($520,000 / 7%, 30 лет) $41 905,

ОНИ = ДДВН/ сумма наличных инвестиций,

ОНИ = $21 269/$130 000,

Таким образом, если вы не ошиблись в своих исходных предположениях, ваш коэффициент окупаемости наличных инвестиций выглядит очень неплохо. Благодаря использованию кредита вы подняли коэффициент окупаемости с 9,6 до 16,3%. В условиях сегодняшнего рынка большинство инвесторов сочло бы коэффициент окупаемости наличных инвестиций 16,3% очень привлекательным.

Общая окупаемость инвестиций

Рассчитанный выше коэффициент окупаемости наличных инвестиций не учитывает дополнительные выгоды, которые вы могли бы получить за счет амортизации и повышения цен на недвижимость. Чтобы подсчитать общую окупаемость инвестиций, вы должны спроецировать ваш годовой ДДВН на весь предполагаемый срок владения данной собственностью (скажем, на пять лет) и подсчитать наличный доход, который вы получите по истечении этого срока в случае продажи собственности.

Для иллюстрации предположим, что вследствие низкой экономической динамики Мидлтона ваш ДДВН будет расти со скоростью всего лишь 2% в год, и таким же будет рост цен на недвижимость. Через пять лет ваш остаток по закладной составит 488 343 доллара.

Сейчас мы посмотрим на таблицы 14.7 и 14.8. Во-первых, мы видим, что 2%-ный рост дает вам наличный доход от продажи через пять лет в сумме 193 427 долларов. В таблице 14.7 показан также ваш доход без роста цен (пессимистичный вариант) и при 5%-ном росте цен (оптимистичный вариант).

Используя программное обеспечение Excel (или ему подобное), вы сможете подсчитать общую окупаемость ваших инвестиций, как это показано в табл. 14.8.

При разных темпах роста цен на недвижимость ваш ожидаемый коэффициент общей окупаемости инвестиций (ООИ) будет находиться в пределах от 17,78 до 31,67%.

Конечно, табл. 14.8 представляет собой лишь упрощенный вариант подсчетов. Вы можете изменять параметры арендной платы, эксплуатационных расходов, процентов по закладной, условий кредитования, первого взноса и прочие параметры. Кроме того, вы можете подсчитать, насколько возрастет стоимость вашей недвижимости после ее усовершенствования и модернизации.

Перепробовав несколько сценариев анализа, вы можете просчитать все варианты — от самого неблагоприятного до самого удачного. Поскольку никто из нас не умеет предсказывать будущее с абсолютной точностью, знание возможных пределов не только поможет вам принимать наилучшие решения, но и позволит во всеоружии встретить времена, когда обстоятельства обернутся против вас.

1 FEMA (сокр. от Federal Emergency Management Agency) — Федеральное агентство по чрезвычайным обстоятельствам. — Примеч. пер.

2 Стоимость сравниваемых объектов может зависеть от финансовых и прочих уступок, поэтому здесь необходимо делать соответствующие поправки. Поправки не нужны, если подобные уступки являются традиционными для данного района или легко идентифицируются, поскольку характерны для любых транзакций. Специальные поправки можно вносить, сравнивая финансовые условия, предлагаемые третьей стороной, не участвующей в данной сделке. Любая поправка не должна быть механическим пересчетом долларового эквивалента уступки, а должна исходить из предполагаемой реакции рынка на предоставление подобной уступки.

3 ОКС (отношение кредит/стоимость) — процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества. — Примеч. пер.

4 При почти 100%-ной занятости квартир.

5 Данные владельца указаны в скобках. При оценке рыночной стоимости не учитываются проценты по закладной и амортизация.

6 За основу приняты средние рыночные значения для аналогичных объектов.

В экономической литературе выделяют три подхода к оценке стоимости любых объектов, в том числе и недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Са - цена продажи объекта-аналога;

ПВДа - потенциальный валовый доход объекта-аналога.

На практике используются два основных метода доходного подхода к оценке недвижимости:

• капитализация доходов (или метод прямой капитализации);

Основными недостатками этого метода определения ставки дисконтирования являются сложность определения «бета» - коэффициента и подверженность колебаниям конъюнктуры фондового рынка.

Капитализация денежных потоков - это процедура приведения текущего значения денежных потоков к их будущей ценности.

где r - норма дисконта;

t - текущий период.

Например, она используется при определении таких показателей, как чистый дисконтированный доход , внутренняя норма доходности, - PV (Present value );

Будущая стоимость денежной единицы позволяет определить будущую стоимость инвестированной денежной единицы исходя из предполагаемых нормы доходности, срока накопления и периодичности начисления процента:

где FV - будущая стоимость денежного потока;

PV - текущая стоимость денежного потока;

n - число лет, в течение которых происходит накопление.

Приведенная формула справедлива, если начисление процентов происходит один раз в год. При более частом начислении процентов (например, раз в квартал, раз в месяц и т.п.) формула будет выглядеть следующим образом:

где m - частота начисления процентов в год.

Из приведенных формул видно, что чем чаще начисляются проценты, тем больше накопленная сумма. Таким образом, на практике выделяют номинальную и эффективную ставки дохода. Годовая эффективная ставка дохода отличается от годовой номинальной, так как учитывает капитализацию процентов (частоту начисления процентов в год).

На практике, как правило, используются денежные потоки не с единичными платежами, произведенными в определенный момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. Если платежи происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия называется аннуитетом .

Аннуитеты разделяются на следующие виды: равномерные и неравномерные , обычные и авансовые .

Равномерным аннуитетом называется аннуитет, состоящий из серии равновеликих платежей. Противоположностью ему является неравномерный аннуитет , при котором величина платежей может быть разной в различных платежных периодах. Аннуитет называется обычным (постнумерандо), если платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым (пренумерандо), если платежи производятся в начале платежного периода.

В случае использования обычных равномерных аннуитетов имеет место геометрическая прогрессия , поэтому, применив известную из курса математики формулу суммы членов геометрической прогрессии:

,

где b1 - первый член геометрической прогрессии;

q - знаменатель геометрической прогрессии,

можно получить выражение для будущей стоимости аннуитета :

где PMT - величина аннуитета (равномерного платежа).

В случае использования авансового аннуитета применяется следующую формула:

При внесении аннуитетов чаще, чем один раз в год, соответственно чаще накапливается процент. Тогда ранее полученная формула примет вид:

Из этих формул видно, что чем чаще делаются взносы, тем больше накопленная сумма. Вторая функция сложного процента показывает, какой будет стоимость серии равновеликих платежей, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, по истечении установленного срока.

Фактор фонда возмещения позволяет рассчитать величину периодического платежа, необходимого для накопления нужной суммы по истечении n платежных периодов при заданной ставке процента.

Из формулы будущей стоимости аннуитета можно сделать вывод, что величина каждого платежа (SFF ) в случае обычного аннуитета вычисляется следующим образом:

В случае авансового возмещения (соответствующего авансовому аннуитету) формула единичного платежа имеет вид:

Из этих формул видно, что чем больше процент, начисляемый на платеж, тем больше величина платежей.

Текущая стоимость денежной единицы - это величина, обратная будущей стоимости денежной единицы (первой функции сложного процента). Текущая стоимость денежной единицы определяется исходя из ее значения, которое должно быть получено в будущем:

При более частом накоплении процентов формула принимает вид:

Из формул видно, что чем выше частота дисконтирования, тем меньше необходимая сумма текущей стоимости денежной единицы.

Текущая стоимость (равномерного обычного) аннуитета равна сумме текущих стоимостей всех платежей. Обозначив текущую стоимость k -го платежа через PVk , получаем текущую стоимость равномерного аннуитета:

Используя формулу суммы членов геометрической прогрессии, выводится выражение для текущей стоимости аннуитета:

Аналогично обычному аннуитету вычисляется текущая стоимость для авансового аннуитета:

Из формул видно, что чем больше величина платежа, тем выше текущая суммарная стоимость.

Взнос на амортизацию денежной единицы позволяет определить величину периодического платежа по кредиту (состоящего из части основной суммы долга и процентов за его использование) для его погашения в течение установленного срока. В общеэкономическом смысле амортизация представляет собой процесс погашения долга в течение определенного периода времени. Погашение кредита равномерными платежами предполагает, что текущая стоимость равна первоначальной сумме кредита. Используя формулу текущей стоимости аннуитета, получаем величину периодического платежа взноса на амортизацию капитала:

Используя аналогичные рассуждения, можно получить величину взноса на амортизацию капитала для авансового аннуитета :

Каждый равномерный платеж состоит из двух частей:

IAO = IAOпр + IAOкр,

где IAOпр - погашение процентов по кредиту;

IAOкр - погашение кредита (тело кредита).

Таким образом, использование функций финансовой математики в практике оценки стоимости объектов недвижимости повышает ее обоснованность, а также эффективность принятия решений по инвестированию в недвижимость. При этом важнейшей характеристикой изменения ценности денежного потока является норма доходности. Сложность обоснования нормы доходности состоит в том, что она отражает с одной стороны интересы инвестора, а с другой ограничивается внутренними возможностями и внешними факторами

Для независимой рыночной оценки машин и оборудования, как и для оценки недвижимости, применяются те же подходы 119,26,37,83]: сравнительный. затратный, доходный, но методы отличаются от тех. используемых при оценке объектов с государственной долей имущества. Есть специфика использования указанных методов также по сравнению с оценкой недвижимости.

В отличие от недвижимости, для которой доходный метод является наиболее приемлемым, в ходе оценки машин и оборудования первые два подхода имеют большее значение, и обеспечивают больший уровень обоснованности определения рыночной цены. Доходный подход по оценке как новых так и изношенных машин и оборудования требует учета слишком большого количества случайных факторов вследствие большого разнообразия возможных направлений лучшего использования оцениваемого средства, будущих условий его функционирования, уровня морального износа и прочее. Основные проблемы при использовании любых подходов к оценке имущества возникают обычно по нехваткой надежной и однозначной информации. Каждый метод из указанных подходов имеет свои требования к информационному обеспечению и свою область наиболее эффективного применения, то машины и оборудование не является исключением.

Так, доходный подход, и в частности метод капитализации дохода, как достаточно эффективен при определении цены предприятия в целом или недвижимости, при оценке машин и оборудования пригоден только для "системной оценки" (то есть оценки системы машин, выполняющих законченный цикл изготовления продукции), поэтому что требует определения соответствующего потока доходов и расходов, которые практически невозможно определить для отдельной операции (поскольку невозможно учесть условия будущего конкретного рабочего места к продаже объекта). Но для полного цикла изготовления изделий, может осуществлять линия или звено полной обработки исходных материалов, это допустимый метод определения стоимости.

Сравнительный подход при оценке машин и оборудования, как наиболее универсальный инструмент, обеспечивает возможность оценки любого частичного элемента носителя, в том числе: отдельной единицы оборудования, их системы или комплекса по признаку законченного цикла производства, или всего парка оборудования предприятия в целом, особенно, если предприятие небольшое. Такие методы требуют определения аналогов, но даже если полных аналогов нет, можно применить систему поправок и оценка будет достаточно реальной. Изучение динамики цен предложения или статистики продаж при определении стоимости машин и оборудования на соответствующем рынке в Украине в настоящее время может обеспечить формирование информационной базы, и именно поэтому сравнительный метод является основным при оценке машин и оборудования.

Сравнительный подход, основанный на принципе подстановки или замещения, по которому покупатель (инвестор) не заплатит за оцениваемое имущество больше, чем стоит его замещения, то есть приобретение на открытом, свободном и конкурентном рынке аналогичного нового объекта. Так же это относится к объекту, который был в употреблении, с учетом поправок на его физическое и функциональное износа и экономическое старение . Практическое применение соответствующих методов возможно при наличии активной, эффективно функционирующего рынка и систематизированной информации о его общее состояние и статистику сделок купли-продажи движимого имущества.

Основные проблемы сравнительного подхода связанные с соблюдением принципов использования нужной информации: полноты, достоверности, актуальности, соответствия именно оцениваемому объекту. Получение необходимой информации по указанным условиям требует создания баз данных с возможностью автоматического подбора аналогов, подобных оцениваемым объектам, с учетом степени расхождения состава и численных значений основных показателей аналогов и оцениваемых объектов, с регулярным удалением устаревших и добавлением новых данных.

Затратный подход к оценке стоимости учитывает психологические особенности покупателя, основанные на восприятии потребительской стоимости как продукта общественного труда. По таким взглядом, несмотря на различия в качестве, при всех имеющихся различиях участники рынка соотносят стоимость и цену с издержками производства и реализации. Поэтому, при использовании затратного подхода, оцениваемая стоимость определяется путем прямого или косвенного подсчета всей совокупности затрат, необходимых для производства (воспроизведение) соответствующего объекта. Следует отметить, что по такой практикой иногда продавцы ориентируются на балансовую стоимость, при определении которой в рыночной цены объекта добавляют стоимость его доставки, установки (монтажа) по месту использования, создания фундамента, наладки, сопутствующих капиталовложений по подведению энергообеспечения, вентиляции и тому подобное.

Для целостного объекта или недвижимости это оправдано, но относительно машин и оборудования, а наш взгляд, этого делать нельзя, если техника продается "россыпью". Покупателю не нужны ни фундамент, ни производственная инфраструктура по старому месту эксплуатации, поэтому он покупает только машины и оборудование. Он еще добавит все указанные расходы при постановке данной недвижимости на баланс собственного предприятия. Оценка подвижных объектов со всеми сопутствующими расходами для стационарной установки имеет смысл только при условии, когда они приобретаются вместе с недвижимостью, и будут эксплуатироваться на том же месте, в том же или подобном технологическом процессе. Но это уже системная оценка, по которой будут учтены не просто стоимость каждого отдельного элемента носителя, а полную стоимость комплекса машин и оборудования, выполняет завершенную технологическую обработку изделия, то для такой оценки более подходит доходный метод.

Этот подход опирается на методы, широко применяемые в мировой практике и рекомендуются к использованию Национальным стандартам оценки № 1, 2, 3. По его реализацией ориентация на себестоимость означает также учета среднего дохода в соответствии с характерным для данной группы изделий уровня рентабельности.

Основной недостаток затратного подхода - отсутствие учета реальной полезности объекта для конкретного покупателя, поскольку он оперирует абстрактной полезности вообще данного вида изделий при установленном уровне износа. Именно поэтому в ходе установления условий договора купли-продажи предварительная оценка, установленная по данным методом, часто корректируется с учетом заинтересованности в реализации обеих сторон.

Существуют варианты смешанного подхода, по которым может применяться или метод остатка для оборудования по аналогии с подобным методом по недвижимости , или методы построения статистических моделей ценообразования , выражающие зависимость цены объекта от состава и значений его технических характеристик. Модели такого рода могут быть многофакторными или учитывать главный параметр, строиться как статическая или динамическая модель, но при любой построением должны отражать объективно существующие зависимости и определять ожидаемую цену при данном наборе технических характеристик, по данной конъюнктурой рынка и по условиям конкретного договора. Влияние рыночных факторов может быть учтено путем введения в модель поправочных коэффициентов.

Указанные методы содержат элементы сравнительного подхода, так как полученная таким образом оценка может рассматриваться как рыночная стоимость обобщенного (усредненного) аналога оцениваемого объекта. Элементы затратного подхода проявляются как учет зависимости между исходными параметрами и расходами на их создание, в частности по методу удельных показателей, выражающий стойку функциональную зависимость цены от конкретного параметра. Исходный подход реализуется тем, что выходные характеристики оцениваемого объекта как раз и обеспечивают получение желаемого результата по усредненной оценке уровня реализации принципа наилучшего использования.

В связи с тем, что каждый подход и метод оценки имеет не только достоинства, но и недостатки, для обеспечения большей обоснованности и точности оценки в общем случае рекомендуется использование одновременно нескольких методов с последующей статистической обработкой полученных разными подходами и методами результатов.

Такие рекомендации базируются на представлении, что теоретически результат оценки должен быть один - рыночная стоимость, поскольку все примененные методы во всех своих элементах основывались на рыночной информации . С нашей точки зрения, даже теоретически, учитывая вероятность погрешности при определении каждой составляющей алгоритмов расчета, это невозможно. По тем же источником , в практических расчетах цена, полученная разными методами, практически всегда разная, и различия, как правило, существенные. Для согласования результатов рекомендуют применять средневзвешенную оценку, задача интервалов оценки, выбор одного метода, наиболее адекватного условиям и объекта оценки. Мы считаем, что метод должен быть все же один, и сложность вопроса именно в том, чтобы он учитывал и наличие информации, и ее достоверность, и существенные особенности объекта оценки и условий его использования лучше, чем любой другой метод.

Рассмотрены подходы к оценке в том или ином составе могут быть применены для оценки любых классов, групп и видов машин и оборудования, однако иногда необходимо учитывать специфику конкретных его видов, в первую очередь это касается уникальных машин большой себестоимости изготовления, для которых возможна оценка по разбивкой на отдельные узлы и агрегаты. Это относится также к системам и комплексов машин и оборудования, которые можно рассматривать как единое целое и оценивать исходным методом или разбить на отдельные машины, транспортные средства, агрегаты, работы- загрузчики, и оценить их отдельно по затратным подходом.

Сравнительный подход наиболее соответствует требованиям оценки рыночной стоимости машин и оборудования массового и серийного производства, уже входили в состав основных фондов предприятия (т.е. объектов оценки на вторичном рынке). Сравнение обычно выполняется относительно недавних (менее чем за год) продаж идентичных или аналогичных объектов. За год и больше сравнения продажу уже требует коррективы с учетом уровня инфляции. Главным параметром сравнения является цена, поэтому нужно учитывать не только ее размер по аналогии, но и условия, по которым она была установлена. Различают следующие виды рыночных цен по этапам формирования цены конкретной сделки:

Общедоступные справочные цены, публикуемые в специальных изданиях (ценовых справочниках, каталогах), газетах и журналах, информационных бюллетенях, формируются на основе данных производителей и оптовых посредников и редко зависят от условий платежа и поставки. Они носят информационный характер для покупателей, создавая первичная среда спроса.

Цены предложения (производителей или посредников) для покупателей определенного направления публикуются в прайс-листах, фирменных и выставочных каталогах на специализированных "трейд-шоу", и дифференцируются в условиях поставки (состав комплектации, условия страхования, доставки и т.д.) и оплаты (скидки на размер партии, оплата по факту, или подписка, поставка в кредит, бартер полный или частичный, валюта расчетов). За обсуждением условий, цены предложений могут быть изменены.

Цены фактических сделок для конкретных покупателей при внутренней торговли, является наиболее надежной основой оценки стоимости машин и оборудования методом рыночных сравнений, если такая информация и может быть проверена. Такие цены могут учитывать не только общие условия, но и те, которые касаются, например, постоянных партнеров, специального изготовления продукции, срочности выполнения и т. Однако они редко публикуются, и могут нести элементы нацеленной дезинформации.

Кроме анализа цен конкретных производителей и оптовых посредников необходимо рассматривать также обобщающую Цеповая рыночную информацию, такую как:

Биржевые цены, которые отражают ценовую ситуацию постоянно действующих рынков массовых, качественно однородных товаров (в нашем случае - торгово-промышленных бирж, номенклатура которых включает машины и оборудование), формируются за высоким уровнем конкуренции спроса и предложения. Биржевые цены отражают уровень реальных сделок, публикуются в биржевых бюллетенях внутреннего рынка, цены международных бирж публикуются в международных экономических изданиях ООН, Международного валютного фонда, стран определенного региона, и могут служить основой сравнительного подхода к формированию цен на товары, не имеющие аналогов на внутреннем рынке.

Цены торгов или тендеров формируются с участием ограниченного числа продавцов и одного покупателя, объявляет тендер на достаточно большую партию машин и оборудования, и из нескольких предложений выбирает наиболее выгодную по условиям, в том числе и по цене. Таким образом, формирование цен по результатам торгов или тендеров происходит в условиях высокого уровня конкуренции предложения, поэтому тендерные цены, как правило, ниже цен аналогичной продукции, реализуемой на биржах или по обычным коммерческих контрактах, что компенсируется объемом поставки.

Импортно-экспортные цены формируются в результате анализа мировых цен и переговоров участников на основе не только национального законодательства, но и общих международных и двусторонних договоренностей государств, то это следует учитывать при формировании базы данных, поскольку такие цены могут базироваться не столько на экономических, чем на политических принципах, искажая реальную рыночную цену объектов оценки при сравнении.

Мировые цены на машины и оборудование формируются по ценам ведущих фирм - производителей или поставщиков этой продукции. За исключением компьютерной техники, автомобильной техники и сельскохозяйственных машин информация о ценах международной торговли машинами и оборудованием практически отсутствует. Информация о мировых цен, хотя и слабо систематизирована и неполная, может быть получена поиском через "Интернет".

В зависимости от факторов стоимости методы (подходы) оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый из подходов позволяет «уловить» определенные факторы стоимости.

Доходный подход -- это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости предприятия (бизнеса), доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости объекта, полученной другими подходами.

Определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) с позиции доходного подхода основано на предположении - что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель приобретает право получения будущих доходов от владения предприятием). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Подход с точки зрения дохода - это процедура оценки стоимости предприятия, исходя из того что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет этот бизнес. Текущая стоимость суммы будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют только денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия (бизнеса), доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли. Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как природа данного предприятия (бизнеса); структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе; перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано, а также других экономических факторов.

Пересчет ожидаемых доходов в стоимость предприятия осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска получения доходов в планируемое время и в ожидаемом объеме, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, обычно требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать действие таких факторов, как уровень ставки банковского процента, ставки дохода для аналогичных предприятий согласно ожиданиям инвесторов, а также характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.

При использовании методов дисконтирования будущих доходов ожидаемые темпы роста учитываются при оценке размеров поступлений доходов в будущем. При использовании методов капитализации доходов от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки капитализации.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые после их перепродажи новым владельцам не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию данный метод предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности данного предприятия в соответствии с доступными ему технологиями выпуска продукции (выполнения работ, услуг).

В рамках доходного подхода к оценке бизнеса традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов компании в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов); методы, базирующиеся на средней величине дохода (методы капитализации доходов).

В качестве дохода в оценке бизнеса могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. В зависимости от того что, выбрано оценщиком в качестве дохода, различают такие методы дисконтирования и капитализации: метод дисконтирования прибыли, метод дисконтированных дивидендных выплат, метод дисконтированного денежного потока; метод капитализации нормализованной прибыли; метод капитализации выручки; метод капитализации дивидендных выплат, метод капитализации нормализованного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого предприятия. По отзывам западных специалистов, в 90% случаев применения доходного подхода для оценки средних и крупных предприятий применяется именно этот метод. Данный метод является самым трудоемким и дорогим, но в существующих российских условиях самым корректным. Преимущество дисконтирования денежного потока над дисконтированием прибыли и дивидендов заключается в том, что в настоящее время ни прибыль, ни дивиденды не отражают в достаточной степени состояния российских предприятий и организаций, а также предпочтений инвесторов.

Методы дисконтирования доходов предполагают составление четкого прогноза динамики развития предприятия, как правило, на ближайшие 3-7 лет, то есть вплоть до момента, когда колебаниями в темпах роста можно пренебречь. Все спрогнозированные доходы затем дисконтируются, то есть их будущая величина приводиться к стоимости этих денег на дату оценки. Таким образом, основные задачи при использовании методов дисконтирования состоят в следующем: а) правильно спрогнозировать будущие доходы предприятия; б) учесть возможные факторы риска в ставке дисконтирования.

Метод дисконтированных денежных потоков используется тогда, когда можно обоснованно прогнозировать будущие денежные потоки, эти потоки будут существенно отличаться от текущих, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Отличительной особенностью и главным достоинством данного метода является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в российских условиях, характеризующихся сильной изменчивостью цен на продукцию, сырье, материалы, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого бизнеса. Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения указанного метода, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов и расходов в прогнозный период (финансовая отчетность предприятия, данные исследования рынка, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, позволяющий выявить тенденцию его развития, дать рекомендации по стратегии дальнейшего развития, которые являются неотъемлемой частью DCF-анализа).

Численной мерой инвестиционного риска, в модели расчета методом дисконтирования, является ставка дисконтирования. Как известно, стоимость денежной единицы с течением времени уменьшается, то есть для получения достоверной оценки необходимо привести будущие денежные потоки к эквивалентной текущей стоимости. И, наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход и поэтому обладает еще и некоторой остаточной стоимостью. Сумма текущей стоимости денежных потоков в прогнозный период и текущего значения остаточной стоимости и будет равна рыночной стоимости оцениваемого предприятия (бизнеса).

В отличие от метода дисконтирования, метод капитализации предполагает, что в будущем все доходы предприятия будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени более прост, поскольку не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов. Однако время метода, основанного на капитализации дохода, придет несколько позже: когда наступит этап стабильного развития страны. На сегодняшний день применение капитализации в оценке бизнеса ограничено кругом крупнейших российских предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и не претерпит значительных изменений в долгосрочной временной перспективе.

Некоторой противоположностью доходного подхода является затратный подход к оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек (по сути рассчитывается размер затрат на создание оцениваемого предприятия в его текущем состоянии и в рыночной среде, или выручка от реализации имеющихся активов).

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их реальной стоимости. В результате возникает необходимость проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной (или иной) стоимости каждого актива баланса предприятия отдельно, затем определяется рыночная (или иная) стоимость обязательств. После этого, из скорректированной стоимости активов вычитается стоимость обязательств, в результате чего образуется рыночная стоимость собственного капитала предприятия. Для проведения таких расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату), статьи которого корректируются с учетом рыночной (или иной) стоимости его активов и пассивов.

Затратный подход представлен двумя основными методами: методом чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Конкретная реализация затратного подхода зависит от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная распродажа активов.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия, использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами. Основной особенностью метода является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости.

Обычно метод накопления активов (такое название представляется оценщикам в большей мере отражающим экономический смысл такой расчетной модели) используется в следующих случаях: предприятие обладает значительными материальными активами; есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются; ожидается, что предприятие будет по-прежнему действующим; у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет реальной возможности надежно оценить ее прибыли или денежные потоки в будущем; предприятие довольно сильно зависит от контрактов или вообще отсутствует постоянная предсказуемая клиентура; значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность и т.д.).

При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса предприятия в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться также с использованием доходного и сравнительного подхода. Процедура такой оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов предприятия > определение величины обязательств предприятия > расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

Второй метод - метод ликвидационной стоимости - применяется тогда, когда предприятие находится в процессе банкротства, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и/или приносить собственнику приемлемый доход. Особенность данного метода - тот факт, что на величину рассчитываемой стоимости предприятия значительное влияние оказывает вынужденность продажи, и в этом случае идет речь о продаже предприятия по частям. Это приводит к тому, что ликвидационная стоимость предприятия оказывается существенно ниже рыночной. Расчет ликвидационной стоимости бизнеса осуществляется следующим образом:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие всей задолженности.

2. Формируется оцениваемая масса имущества предприятия. Отдельно рассматриваются следующие группы активов предприятия: наиболее ликвидные (оборотные активы), менее ликвидные (необоротные активы).

3. Формируется сумма общей задолженности предприятия.

4. Разрабатывается календарный график ликвидации предприятия. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно- материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности конкретных активов и требуемого уровня экспозиции на рынке.

5. Обосновываются размеры затрат. Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.

6. Оценивается реализуемое имущество предприятия. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех подходов оценки. Причем в практике более часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный подход.

7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».

8. Строится график реализации имущества, определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации и осуществляются выплаты по обязательствам. При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной положениями ст. 64 Гражданского кодекса РФ.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости предприятия (бизнеса), приходящейся на долю собственников (акционеров).

Теория оценки содержит следующее положение: ликвидационная стоимость (выручка от ликвидации предприятия после удовлетворения всех требований кредиторов из средств, полученных от продажи его активов) является абсолютной нижней границей рыночной стоимости предприятия.

Рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; арендная плата для оценки земель поселений; доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения метод рыночной выжимки (анализ сравни­тельных продаж)

Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок

Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период Затратный подход включает несколько методов

Метод применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.